Esta es una cuestión, cada vez más frecuente en las Notarías, planteada por los propietarios de apartamentos en lugares de alta demanda turística y también administradores de fincas, tras la proliferación de la modalidad de apartamentos turísticos en su formato particular o a través de plataformas como Airbnb, que coexisten en comunidades de vecinos, que viven todo el año, en régimen de división horizontal.
La discusión está servida: Libertad del propietario para alquilar como quiera, frente al derecho a un descanso digno del propietario que vive todo el año.
Normativa En Cataluña se regula la cuestión en los artículos 553.1 y siguientes de Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Catalunya La cuestión legal es importante, sobre todo en tema de mayoría as para la adopción de los acuerdos, con las diferencias de aplicar la legislación estatal en los artículos 17 y siguientes de la Ley de Propiedad Horizontal.
Requisitos para modificar los Estatutos de una comunidad de Propietarios en Cataluña prohibiendo los pisos turísticos
Para poder realizar la modificación de estatutos sociales, prohibiendo la actividad turística de los pisos, y que altere las cuotas de participación, en los elementos comunes, es requisito necesario:
- Acuerdo de la Junta General de la Comunidad de Propietarios.
- Que dicho acuerdo esté tomado por el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen las 4/5 partes de las cuotas participación (esta es una diferencia con la Ley estatal de Propiedad Horizontal que exige una mayoría de 3/4 partes).
- El acuerdo debe de constar en el orden del día, y la convocatoria ser hecha con las formalidades del Artículo 553-21 de la Ley
Una vez tenemos el acuerdo tomado, se debe elevar a escritura pública, para poder inscribir en el Registro de la Propiedad las modificación de los Estatutos acordada.
Escritura pública en la que se modifiquen los Estatutos para su inscripción registral
- Comparecencia: Deberá comparecer el Presidente de la Comunidad de Propietarios, o en su caso el Secretario-Administrador que eleve a público el acuerdo. Es frecuente que en el acuerdo haya una autorización de forma expresa para elevarlo a público. Si el Secretario administrador no comparece en la escritura, debe de legitimarse la firma del Secretario Administrador.
- Se incorpora el certificado expedido por el Secretario Administrador, en el que constará: el acuerdo adoptado, la fecha de la convocatoria de la Junta, y de las notificaciones efectuadas a todos los propietarios de los distintos pisos y locales, el medio de notificación empleado, lista de asistentes, y mayoría en la aprobación del acuerdo, con indicación en su caso del porcentaje de los ausentes, y votos disidentes. En dicho acuerdo constarán los artículos que se modifican con la redacción nueva de forma literal.
Inscripción en el Registro de la Propiedad de la Modificación
Se debe SOLICITAR la inscripción en el Registro de la Propiedad, de la modificación de los artículos de los Estatutos acordada, en la hoja la finca matriz de donde procede la división horizontal, para que dicho acuerdo perjudique a terceros.
Importantísimo! Para que personas externas a la comunidad, que pretendan adquirir alguno de los pisos de ese edificio, puedan verse sujetas a esta prohibición de dedicar la vivienda a uso turístico, debe de estar inscrita la modificación de estatutos, en el momento de la venta en el momento del otorgamiento de venta.
Tampoco afectaran a los propietarios disidentes, es decir aquellos que no hayan votado a favor del acuerdo, ni a los anteriores pisos que tuvieran ya concedida la licencia turística según la legislación autonómica.
Lo ideal: sería que además constará anotada en el folio de cada finca registral concreta, para poder facilitar esta información a los terceros, y que los notarios pudiéramos advertir de forma expresa en la escritura de compraventa, pues salvo solicitud expresa por los compradores de esta cuestión, no es frecuente que los vendedores, faciliten esta información en la preparación de la escritura, ya que en su escritura de propiedad, no figurara esta prohibición si su adquisición es anterior al acuerdo, y en la información registral continuada, únicamente aparece por regla general, la sujeción por procedencia a los estatutos de la división horizontal, con indicación de la escritura pública en la que consta la constitución el régimen, y que comprador, como obligación inherente a la compraventa, se compromete a cumplir.
EXCEPCION : La no inscripción no perjudica a terceros, si bien se exceptúan los supuestos de mala fe, es decir aquellos en que se pueda probar que este tercero conocía la existencia del acuerdo que contenía esa prohibición de alquiler turístico.
La buena diligencia de los distintos profesionales que operan en las transacciones inmobiliarias, es fundamental para evitar sorpresas, pues una consulta previa por los agentes inmobiliarios, a la comunidad de propietarios, incluyendo está mención de que la vivienda no podrá ser destinada a alojamiento turístico en el mismo contrato de arras, o que incluso el certificado de deudas de la Comunidad de Propietarios, que expiden los administradores de fincas, se reflejara esta circunstancia de importancia para el futuro propietario, resolvería toda posible controversia, acerca de si el nuevo comprador conocía o no que el piso que compraba, está en un edificio que ha prohibido expresamente el destino a alquiler turístico.
Efectos no retroactivos del acuerdo
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha declarado la NO RETROACTIVIDAD de estos acuerdos: es decir la prohibición no afectará al propietario de aquel piso turístico, que lo adquirió libre de esta limitación y obtuvo la correspondiente licencia de uso turístico con anterioridad al acuerdo, es decir podrá continuar destinado el piso en esa Comunidad a alojamiento turístico. Puede suceder que entre la adopción del acuerdo, y la elevación a público del mismo, se transmita alguno de los pisos o departamentos, antes de que se haya inscrito la modificación de dichos Estatutos, incluyendo la prohibición, en el Registro de la Propiedad.
La Dirección General en Resoluciones de 22 de septiembre de 2009 y 25 de abril y 1 de julio de 2013, entre otras, ha resuelto que para inscribir en el Registro de la propiedad, la elevación a público del acuerdo tomado con anterioridad, si aparecen inscritos derechos de terceros no propietarios al tiempo de la aprobación del mismo, sería necesario que dicha modificación de los estatutos cuente además con el consentimiento de los nuevos propietarios de elementos privativos, debido a que estos terceros nunca podrían verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Diferenciar el Alquiler Turístico del Alquiler de Temporada.
La prohibición de alquiler turístico, es distinta del uso para el alquiler de Temporada, con importante relevancia tanto en la normativa aplicable como en los efectos y derechos del arrendatario o usuario, que es otra cuestión que aquí no entraré. Estas son las características y diferencias de cada uno de ellos
Alquiler de uso turístico
Se rige por la normativa autonómica en materia de turismo ( por lo que puede exigir licencia turística) .
La duración máxima de la estancia para un alquiler turístico es de 31 días.
El destino del alquiler turístico es el ocio vacacional, el usuario reside habitualmente en otro lugar, con lo que es frecuente que además de ceder el uso de la vivienda pueda contar con otros servicios: limpieza y cambio de sábanas, folletos turísticos, o cafetera y nevera con aguas y detalles de bienvenida, por ejemplo.
Alquiler de temporada
En el arrendamiento de temporada, se rige por la la ley de Arrendamientos Urbanos.
La duración de en alquiler de temporada o de larga estancia tendrá una duración mínima de 32 días hasta un máximo de 11 meses.
El destino del alquiler de temporada es la vivienda residencial del inquilino, de forma temporal, es decir por estudios o trabajo puede requerir desplazarse y residir de forma temporal en un domicilio distinto del habitual. El típico ejemplo es el de los universitarios o profesores, que residen de octubre a junio, en el lugar donde se imparten las clases
Ejemplo de artículo para introducir la PROHIBICIÓN DE ALQUILERES TURÍSTICOS
Para terminar esta cuestión, añado un ejemplo utilizado en la práctica para la redacción del articulo de los Estatutos en el que se prohíban los pisos turísticos
«ARTICULO XXXX : Por entender que es una actividad contraria a la convivencia normal de la finca y de conformidad con la previsión contenida en el artículo 553-11-1 a) y b) del Código Civil de Catalunya, se establece: Ninguna de las entidades que conforman la comunidad podrá ser destinada a su explotación como vivienda de uso turístico, ni a apartamento turístico, alquiler por días ni por horas, u otros usos hoteleros o análogos. Régimen transitorio. Licencias obtenidas o solicitadas con anterioridad a la adopción del acuerdo. Las viviendas que, con anterioridad a la fecha de adopción de la presente modificación normativa, hayan solicitado o cumplimentado los trámites de comunicación previa que impone el Decreto núm. 159/2012, de 20 de noviembre, continuarán rigiéndose por la normativa comunitaria vigente antes de la presente reforma.”
Deseo que este post, les haya alumbrado de forma práctica en este tema tan controvertido, donde la discusión está servida.
Los que tenemos la fortuna de vivir y trabajar en costa, es el pan de cada verano que las comunidades se reúnan y discutan sobre este particular.
Es el precio que se tiene que pagar, por vivir en el paraíso, por suerte a mediados de septiembre, ya se marchan todos y podemos disfrutar de nuestra maravillosa Costa Dorada Mediterránea en tranquilidad y soledad.
Pilar Latorre
