La condición resolutoria es una garantía que se pacta en caso de aplazamiento de la obligación del comprador del pago del precio a un momento posterior a la formalización de la venta.
Para garantizar que este pago se lleva a buen término, se constituye este derecho real, la condición resolutoria, que funciona a modo de carga registral sobre la finca, y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
De esta forma el vendedor, si finalmente el comprador incumple podrá ejercitar el derecho de resolución de la venta y recuperación de la propiedad, sin el peligro de que el comprador venda la finca a un tercero o resulte insolvente para reclamarle dicha cantidad, pues hasta que se acredite que ha recibido el precio aplazado, continuará inscrita la condición resolutoria, como una carga, en el folio registral abierto a la finca.
Requisitos de la Ley 3/2017 para la inscripción y ejercicio de la Condición resolutoria
Con la nueva regulación de la condición resolutoria, en el Artículo 621-54, de la Ley 3/2017 de 15 de febrero, se cambian e introducen nuevos requisitos en cuanto al ejercicio de la facultad de resolución y reinscripción en favor del vendedor, frente a los previstos en el artículo 1.504 del Código civil y los concordantes de la Ley Hipotecaria (artículo 11 L.H, y 56.3 RH)
1 ) En caso de incumplimiento: el vendedor notificará al comprador mediante Acta Notarial dándole un plazo de veinte días advirtiéndolo que si en ese plazo no efectúa el pago, se resolverá la compraventa.
No se dispone nada acerca de la posibilidad de la notificación por vía judicial, si contemplada en el Código Civil, y se concreta el plazo de gracia que tiene el comprador en 20 días.
2) En la escritura pública en que se contenga el plazo, debe estar previsto que para que se produzca la resolución es preciso que la parte impagada del precio , supere el 15% del precio íntegro más los intereses.
De la literalidad del precepto cabe preguntarse a que se refiere por 15% del precio íntegro:
Precio total del la compraventa o precio total aplazado…..La cuestión no es baladí:
Ejemplo Supongamos una venta por precio total de 100.000 euros del que quedan aplazados 50.000 que se van a devolver en 100 cuotas de 500 euros, que serían lo equivalente a 8 años y 4 meses. Si la facultad de resolución no se puede ejercer hasta que se incumpla la obligación de hasta un 15% del precio total, se habrá tenido que acumular una deuda en las cuotas de 15.000 euros, lo que supondrá que a cuotas de 500 euros al mes, no podrá ejercitar la resolución hasta que se le debieran 30 cuotas, esto es 2 años y medio a la espera.
Ya resulta suficientemente gravoso, para el particular vendedor que admite el aplazamiento, bien por confianza, bien por necesidad de vender, tener que esperar para poder resolver la venta, en nuestro ejemplo anterior, que el comprador le deba 7.500 euros, equivalentes a 15 cuotas mensuales, sin poder recuperar el bien. Digamos que se queda «compuesto y sin novia»
Más aun choca la nueva regulación, si la comparamos con la facultad de resolución que la normativa atribuye a los bancos, que pueden ejercitar esta facultad de resolución de los prestamos hipotecarios, y ejecutar las hipotecas con el impago de tres cuotas mensuales.
3) En el momento de la resolución, las partes deben restituir las prestaciones al estado en que se encontraban, con lo que el comprador devuelve el precio y el vendedor recuperaría al final de este largo proceso la propiedad. Puede pactarse que retenga una parte del precio de hasta el 50% de la cantidad total que haya debido percibir hasta la fecha de la resolución.
Aquí parece que si que hace referencia al precio global, hasta la resolución, y se incluirían las cuotas debidas para el cómputo de esta retención en el momento de la resolución, que debe pactarse en la escritura.
Aunque nada dice el artículo de la nueva regulación: puede además pactarse una cláusula penal, que penalice al comprador por esta resolución y los perjuicios que se ocasionen al vendedor, sin perjuicio que el Juez pueda moderarla.
4) Si se han pactado intereses debe incluirse un cuadro de amortización. El interés pactado debe ser un interés fijo, y no puede ser superior al interés legal en el momento del otorgamiento de la escritura incrementado en 50%.
5) El vendedor no puede reclamar cantidad alguna al comprador por cuotas futuras no vencidas.
Podemos estar ante un continuo ir y venir de reclamaciones…en el supuesto de ejemplo,¿ tendrá el vendedor que esperar hasta que transcurran los 8 años y 4 meses, para reclamar las cuotas finales, cuando quede acreditado que ya el comprador le debe 15.000 euros?
6) Se regula por primera vez el procedimiento notarial de resolución, que tras la espera y dificultades puestas al vendedor mediante un procedimiento notarial y cumpliendo todos los requisitos previstos, finalmente conllevará, acreditado el impago, la readquisición del bien por el vendedor, con una afección registral en garantía de la cantidad que deba devolverse al comprador, por los pagos efectuados y que deban serle restituidos.
De todo lo expuesto, en un refuerzo del legislador por evitar resoluciones injustificadas, se protege a mi juicio en exceso a un comprador, frente a un vendedor que voluntariamente accede a no cobrar y recibir la prestación en el momento que transmite el dominio. Todos los casos que me he encontrado donde se ha pactado esta garantía, son particulares que tienen la necesidad de vender, y por eso se admite este pago parcial y aplazamiento del resto. Por lo que aventuro, no va a resultar recomendable optar por esta solución por las enormes exigencias de incumplimiento que se exigen al comprador para poder el vendedor ejercitar la garantía.
Todo ello queda, sin embargo limitado entiendo, al ejercicio de esta resolución por el procedimiento notarial y registral previsto, en el nuevo artículo 621-54 de la Ley 3/2017 y nada obstaculizaría que se pudiera ejercitar por vía judicial alegando la normativa general, de incumplimiento de las obligaciones, que también recoge el Artículo 621-37, como uno de los remedios de una de las partes, ante el incumplimiento de la otra, en su párrafo c) le permite resolver el contrato, sin necesidad de acogerse a este procedimiento notarial tan farragoso de resolución.
Desde Calafell, reportando.
Pilar Latorre
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