Tras un año de parón, y con suspensión legislativa de por medio, el día 1 de enero entró en vigor la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos
1-Consumo
Se diferencia y establece una regulación especial de los contratos en los que una de las partes es consumidor y la otra un empresario o profesional en ejercicio de su actividad.
Son ineficaces cualquier cláusula que modifique en perjuicio del consumidor lo establecido en la Ley.
2.- Arras
Las son confirmatorias salvo que se pacten expresamente como penitenciales. Posibilidad de depósito ante notario y afección registral durante un plazo máximo.
3.- Deber de información
Se establece el deber de información del vendedor antes de la conclusión del contrato, sobre las características del bien. Se modula este deber teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, lo costoso de la información, y la «buena fe y la honradez en los tratos»
Resulta conveniente que en la formalización del contrato de compraventa o documento de arras, figure una cláusula dejando constancia de que el vendedor a cumplido y facilitado esta información y la compradora la ha recibido y se muestra conforme.
«La parte comprador manifiesta haber recibido con anterioridad a la formalización de este contrato de la parte vendedora, información suficiente sobre las características del bien objeto de esta compraventa, y presta su conformidad.»
4.-Obligaciones del vendedor
- Se añade como obligación del vendedor además de la entrega del bien, la transmisión de la titularidad del bien y de sus accesorios. Si se pacta reserva de titularidad está se transmite en el momento de pago del precio o cumplimiento de obligación pactada por el comprador.
- La obligación de saneamiento del vendedor se denomina con la nueva ley «Garantizar que el bien es conforme al contrato». (Artículo 621-9. b) y se regulan los Criterios para determinar la conformidad
- El vendedor responde no responde de la falta de conformidad manifestada 2 años después del momento de la entrega del bien, salvo pacto en contrario o salvo que del contrato resulte otra cosa. El comprador debe notificar y describir al vendedor sin dilación indebida cualquier falta de conformidad del bien. En la compraventa de consumo, este plazo es, como mínimo, de dos meses. Si no lo notifica pierde el derecho de reclamación.
5.- Protección en desequilibrios injustos en la conclusión del contrato:
a) Ventaja injusta. (artículo 621-45) : Se trata de proteger a los sectores de vulnerabilidad especial, o situación de necesidad, y se permite rescindir el contrato en los casos de que la otra parte obtenga un beneficio excesivo o venta manifiestamente injusta. Se trata de conceptos jurídicos indeterminados, a concretar en el caso concreto, quedando la acción de rescisión en ocasiones de difícil concreción a juicio de los Tribunales.
En los contratos de consumo se habla de un grave desequilibrio en perjuicio del consumidor, contrario a las exigencias de la buena fe y la honradez de tratos.
Volvemos a encontrarnos con la buena fe, y la honradez, conceptos incuantificables de antemano, y relacionados con los valores éticos, que cada vez, por desgracia escasean más en la sociedad actual.
b) Lesión en más de la mitad. El contrato de compraventa y demás onerosos, puede rescindirse, si se prueba por el perjudicado que la prestación que recibe es inferior a la mitad del valor de mercado. La acción caduca en el plazo de 4 años.
6. Especialidades en previsión de la financiación de un tercero
Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el Artículo 621-49 permite al comprador, salvo pacto en contrario, desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad de crédito designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. En caso de desistimiento del comprador por esta causa justificada: el vendedor devuelve el precio entregado o en su caso las arras penitenciales.
7.- Superficie es indicativa, y pacto expreso de precio global
En la compraventa de inmuebles, salvo pacto en contrario, la referencia superficie o medida del inmueble es indicativa, y las diferencias, en más o en menos, no dan lugar a la falta de conformidad, salvo que sean superiores a un 10% o que la capacidad, medida o superficie indicadas sean un requisito para el uso específico, pactado o habitual a que se destinen los inmuebles de las mismas características.
– Se regula el conocido como cuerpo cierto o precio alzado: En la compraventa de inmuebles en la que el precio se pacta globalmente y no por razón de la capacidad del inmueble, la diferencia de superficie, en más o en menos, no da lugar a la modificación del precio ni a la falta de conformidad, siempre y cuando sea patente e inequívoca la intención de las partes de haber concluido el contrato en cualquier caso.
7.- Condición Resolutoria
Se establece una regulación detallada y novedosa, en el Artículo 621-54 para los casos en que parte del precio de la compraventa quede aplazado, y se pacte como garantía del pago del mismo, una condición resolutoria del contrato de compraventa.
Se intensifica y regula el procedimiento de resolución con criterios mucho más rigurosos de los vigentes para la resolución de préstamos hipotecarios por las entidades bancarias, al exigir la falta de pago del 15% del precio íntegro más los intereses pactados para el ejercicio de la facultad de resolución.
Se añade un procedimiento notarial para el ejercicio de la condición resolutoria.
Analizo más detalladamente la nueva regulación de la condición resolutoria en este artículo.
A la espera de los criterios interpretación de todas estas novedades legislativas, comienzo con este, mi primer artículo de un Blog, nacido con mucha ilusión, junto con mi nuevo proyecto y despacho en Calafell.
Simplemente pretendo facilitar y compartir, todas las cuestiones que día a día, en este ejercicio de la función notarial, que me apasiona, se me plantean y resuelvo con mejor o peor acierto según mi humilde criterio.
Para aquellos, que tengan un ratito e interés, estaré encantada de compartir con vosotros todo lo que vaya naciendo de esta Bitácora de Derecho, y espero recibir vuestros comentarios o intercambio de interpretaciones.
Pilar Latorre
