La palabra ARRAS, viene del latín «arra o arrha» que significa promesa o depósito de garantía.
Aunque también se conocen como arras a las monedas que los novios se intercambian en el momento de la celebración del matrimonio, en el contexto que nos ocupa, podemos dar la siguiente definición:
«Depósito o señal que se entrega como parte ý en garantía de la celebración de un contrato.
Clases
Las arras pueden ser de dos clases:
Confirmatorias: Se entienden como parte del precio, y cuyo importe entregado se descuenta del total pactado, en el momento de la formalización de la venta.
Penitenciales: Estas penalizan la «no celebración final» del contrato en plazo pactado, resultando este castigo para el caso del vendedor en devolver las arras recibidas en cantidad duplicada, o bien para el comprador en perder la cantidad entregada, según quien sea el «culpable» de que el pre-contrato pactado, no llegue finalmente a buen término.
Nueva regulación de las arras: artículo Artículo 621-8
La nueva regulación de las Arras en el marco de los contratos celebrados en Cataluña a partir del 1 de enero de 2.017, se contemplan en el artículo 621-8 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos :
-Las arras son siempre confirmatorias, salvo que en el contrato se especifique expresamente. Es decir se cambia el criterio y concepto del derecho común, y se establece la presunción de que la entrega de cualquier cantidad anterior a la perfección de la compraventa, se entiende hecha siempre a cuenta del precio.
-Las arras penitenciales tienen que pactarse expresamente, para que en caso de desistimiento den lugar a la pérdida de la cantidad entregada por el comprador, u obliguen a la devolución de la cantidad duplicada por el vendedor.
–El desistimiento por el comprador, puede estar justificado y no perdería la cantidad entregada en concepto de arras, si no obtiene la financiación por parte de la entidad financiera, si así se ha previsto en el contrato, y se acredita o justifica documentalmente la negativa de la entidad de crédito a la concesión del préstamo o aceptar la subrogación en su caso en el plazo pactado (Artículo 621-49).
Aplicación del desistimiento previsto en el Artículo 621-49 por no obtención de la financiación por el comprador
Los tiempos han cambiado, y atrás han quedado aquellos maravillosos años en que los bancos nos inundaban los buzones de correo, incluso vía sms en el móvil (aun no existía el whatshap) ofreciendo préstamos suculentos, que te daban hasta para irte a Cancún.
Consciente el legislador catalán de que conseguir hoy un préstamo hipotecario, no es tarea fácil, la Ley 3/2017 ha previsto el supuesto del desistimiento del comprador a formalizar el contrato de venta, para el que se pactaron arras penitenciales, se deba a la causa de no haber conseguido finalmente el tan ansiado préstamo.
Del tenor literal del artículo se desprende que para su aplicación es preciso:
- Pacto expreso : En el contrato de arras, debe figurar de forma expresa que comprador va a solicitar financiación para la compra, de manera que es lógico que la obtención o no de esa financiación es condición para poder perfeccionar el contrato, y cumplir con su obligación del pago del total precio. Si esto no se prevé en el pre-contrato, entiendo que no se podría desistir por el comprador de la compraventa sin perder las arras penitenciales pactadas
- Fijación de plazo Todas arras deben señalar un plazo para la formalización del contrato, que si no se dispone otras cosa, se entiende coincidente con el plazo máximo en que el comprador debe acreditar o no la obtención de financiación.
- Justificación documental de la negativa bancaria Será necesario que el comprador presente un certificado expedido por la entidad bancaria, de donde se desprenda la denegación de la financiación pretendida dentro del plazo estipulado.
- Entidad bancaria designada : En el momento de la formalización del contrato de Arras el comprador debe de tener claro, cual es el banco al que solicitará la financiación, pues debe de quedar determinado. Suponemos, xon esto se trata de evitar dilaciones interminables del comprador, bajo la esperanza de seguir solicitando financiación, a otras entidades después de la negativa del primer intento.
- [ Excepción: negligencia del comprador En la práctica me resulta difícil saber cual puede ser el supuesto de negligencia del comprador en estos casos de denegación de la financiación o subrogación por parte del banco. Sólo se me ocurre, casos de insolvencia notoria, o falsedad en la información suministrada al banco o pretensión de un importe desproporcionado de financiación al nivel de ingresos. Supongo que si conversamos con el director de alguna entidad bancaria, de seguro se le ocurren muchos más.
Depósito ante Notario de las Arras penitenciales y Afección registral
El Artículo 621-8 prevé que las arras penitenciales pactadas, por plazo máximo de 6 meses, se puedan depositar ante notario y se pueden hacer constar en el Registro de la Propiedad.
EL plazo de la afección será 6 meses + 60 días desde la práctica de la anotación, salvo que exista anotación anterior de demanda por parte del comprador.
El asiento registral que prevee el artículo, es una afección, por lo que al no comportar inscripción de dominio o derecho real alguno, no puede conllevar el devengo del Impuesto de Acto Jurídico Determinado.
Cláusulas Adaptadas en el Pacto de Arras Penitenciales previendo el supuesto del artículo 621-49 de la Ley 3/2017
– Arras penitenciales
La parte COMPRADORA entrega en este acto al VENDEDOR la suma de ____ Euros (_____.-€) en concepto de arras penitenciales de la compraventa proyectada, de conformidad con lo previsto en el artículo 621-8 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos
Dicho importe es satisfecho por la parte COMPRADORA mediante ____ [Detallar forma de pago* Constituyendo el presente documento la más firme y eficaz carta de pago.
.- Precio de la compraventa y forma de pago
El precio por el que se efectuará la compraventa del INMUEBLE descrito en este contrato se fija en la cantidad de __________ Euros (________€).
El precio convenido deberá hacerse efectivo por el COMPRADOR a favor del VENDEDOR de la forma siguiente:
a) La cantidad de ____ Euros (_____€) es entregada en este acto por el COMPRADOR en concepto de arras penitenciales, de acuerdo con lo previsto en al artículo 621-8 de la Ley 3 / 2017 de 15 de febrero del Libro Sexto del Código Civil en Cataluña, relativo a las Obligaciones y Contratos.
En el momento de perfeccionarse la compraventa esta cantidad tendrá la consideración de pago a cuenta del total precio convenido.
b) La cantidad restante, es decir ____ Euros (_____€), serán satisfechos en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa mediante _____________ [Detallar forma de pago.].
*Para el pago de dicha cantidad es necesario y se va a solicitar por el comprador la financiación en forma de préstamo o crédito hipotecario/personal o autorización en la subrogación de la hipoteca preexistente a la entidad bancaria ____(designar banco)» ( incluso se podría añadiir: «a cuya efectiva ontención, se condiciona el pago del restante, así como la formalización del presente contrato de compraventa.»
Otorgamiento de la escritura pública de compraventa
La formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa y perfección de este contrato deberá otorgarse dentro de los ____ días/meses siguientes a la firma del presente documento, pactándose como fecha máxima el día _______. La escritura pública será autorizada por el Notario que designe el COMPRADOR siendo de cuenta y cargo de éste los gastos que origine tal escrituración.
A los efectos del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, el COMPRADOR comunicará al VENDEDOR la Notaría elegida y la fecha del otorgamiento, con una antelación mínima de ____ días naturales.
Si llegado el día fijado para la firma de la escritura pública, no se lleva a cabo el citado otorgamiento por cualquier causa que no sea por fuerza mayor o caso fortuito, se entenderá que la parte que determinante de la no perfección del contrato desiste de la compraventa pretendida, quedando resuelto y sin efecto alguno el presente.
Si la resolución se produce por el desistimiento del COMPRADOR, éste perderá la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, que quedará en beneficio del VENDEDOR. Se exceptúa el caso de que el desistimiento del comprador se produzca como consecuencia de la negativa acreditada, dentro de este plazo, de la entidad bancaria designada a la financiación solicitada y de conformidad con el Artículo 621-49 de la Ley 3/2017 de .del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos
Si la resolución se produce por el desistimiento del VENDEDOR, éste deberá devolver al COMPRADOR por duplicado la cantidad recibida en concepto de arras penitenciales.
Quedan hechos estos apuntes, sobre las arras penitenciales y su nueva regulación en Cataluña, quedando a la espera como de costumbre, a los pronunciamientos “mejor fundados en derecho” y resultados en la práctica de todas estas novedades introducidas por el legislador catalán y que se aplican a todos los contratos celebrados en Cataluña, a partir del 1 de enero de 2.018
Pilar Latorre
